양도소득세는 부동산 등 자산을 양도해 생긴 소득에 붙는 국세입니다. 양도차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비)에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 과세표준에 세율을 적용하고, 지방소득세(소득세 세율의 1/10 구조)가 따로 붙습니다.
세율 구조 (2026-09-17 원문 대조 기준)
기본세율은 소득세법 §55①의 8단계 누진세율입니다. 주택·조합원입주권·분양권을 2년 미만 보유하면 단기세율(1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, §104①2·3)이 적용되고, 둘 이상 해당하면 큰 세액을 씁니다. «양도 당시» 조정대상지역 주택은 2026-05-10 이후 양도분부터 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과(§104⑦)가 다시 적용됩니다.
장기보유특별공제
일반(표 1): 보유 3년 6%부터 연 2%p, 15년 30%. 1세대1주택이면서 보유기간 중 거주 2년 이상(표 2): 보유 3년 12%부터 연 4%p·10년 40%, 거주 2년 8%(보유 3년 이상 한정)·3년 12%부터 연 4%p·10년 40%. 중과 대상은 공제가 없습니다(§95②).
1세대1주택 비과세
보유 2년 이상, «취득 당시» 조정대상지역이면 거주 2년 이상. 양도가액 12억원 초과분은 비율만큼 과세합니다. 일시적 2주택(새 주택 취득일부터 3년 이내 종전 주택 양도)도 1주택으로 봅니다(시행령 §155①).
자주 묻는 질문
Q. 1세대1주택 비과세 요건은?
보유 2년 이상. «취득 당시» 조정대상지역 주택이면 보유기간 중 거주 2년 이상이 더 필요합니다. 양도가액 12억원 이하면 전액, 초과하면 초과분 비율만큼 과세합니다(소득세법 §89①3, 시행령 §154①·§160, 2026-09-17 원문 대조 기준).
Q. 다주택 중과 유예는 끝났나요?
네. 유예는 2026-05-09 양도분까지였고 재유예 개정은 공포되지 않았습니다. 2026-05-10 이후 «양도 당시» 조정대상지역 주택을 팔면 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 붙고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 5-09까지 계약(토지거래허가 대상은 허가 신청)한 경과규정분만 예외입니다(시행령 §167의10①12의2, 2026-09-17 원문 대조 기준).
Q. 계산하지 않는 것은?
중과 제외 주택(장기임대·저가주택 등), 조합원입주권·분양권 보유 시 판정, 상속·동거봉양·혼인 특례, 지방소득세 조례 가감은 반영하지 않습니다.