출처: Wikimedia Commons (CC BY-SA 3.0) · 삼익비치는 광안대교 정면에 위치.
삼익비치 조합원 분담금 시뮬레이션 — 41㎡부터 131㎡까지 평형 유지·확대 3시나리오
삼익비치 조합원들이 가장 궁금해하는 단 하나. "내가 얼마 더 내야 하는가." 답은 아직 공식적으로 나오지 않았습니다. 사업시행인가 → 감정평가 → 조합총회를 거쳐야 확정되기 때문입니다. 다만 부산 유사 재건축 사례(우동1, 좌동, 광안자이 등)와 카더라가 수집한 실거래 데이터 397건, 주변 신축 평당가 5,307만원(남천자이)을 역산하면 합리적 레인지는 만들 수 있습니다. 이 글은 보수·중립·낙관 3시나리오로 41㎡부터 131㎡ 평형까지 분담금을 추정합니다.
분담금 기본 공식
재건축 분담금의 본질은 단순합니다:
분담금 = 신축 분양가 (조합원 가격) − 종전자산 평가액 + α(이주비 이자·사업비 분담)
여기서 변수는 3개:
| 변수 | 의미 | 삼익비치 추정 |
|---|---|---|
| 신축 조합원 평당가 | 재건축 후 시공 원가 + 이윤 | 5,500～7,500만원 |
| 종전자산 평가액 | 조합원 현 소유분 감정 | 현재 실거래 median의 80～95% |
| α (기타 비용) | 이주비·사업비·예비비 | 세대당 0.5～1억 |
현 시세 기준선 (2025년 median)
분담금 계산 시작점은 현재 소유 자산 가치입니다. 삼익비치 2025년 실거래 median:
| 평형 | 2025 median | 감정평가 추정 (80～95%) |
|---|---|---|
| 41.52㎡ | 6.70억 | 5.4～6.4억 |
| 60.83㎡ | 8.80억 | 7.0～8.4억 |
| 73.92㎡ | 9.74억 | 7.8～9.3억 |
| 84.83㎡ | 11.25억 | 9.0～10.7억 |
| 115.60㎡ | 14.17억 | 11.3～13.5억 |
| 131.27㎡ | 17.50억 | 14.0～16.6억 |
| 148.20㎡ | 22.95억 | 18.4～21.8억 |
(출처: 삼익비치 실거래가 분석 2023～2025)
시나리오 1 — 보수 (신축 평당 5,500만원)
신축 분양가가 상대적으로 낮게 형성되는 경우. 분양가상한제 적용 + 시공비 안정 가정.
평형 유지
| 기존 → 신축 | 신축 분양가 | 감정평가 중앙 | 분담금 추정 |
|---|---|---|---|
| 41.52㎡ → 41㎡ | 6.8억 | 5.9억 | +1.4억 (α 포함) |
| 73.92㎡ → 74㎡ | 12.3억 | 8.5억 | +4.3억 |
| 131.27㎡ → 131㎡ | 21.8억 | 15.3억 | +6.9억 |
평형 확대
| 기존 → 신축 | 신축 분양가 | 감정평가 중앙 | 분담금 추정 |
|---|---|---|---|
| 41.52㎡ → 60㎡ | 10.0억 | 5.9억 | +4.6억 |
| 73.92㎡ → 84㎡ | 14.0억 | 8.5억 | +5.9억 |
| 131.27㎡ → 148㎡ | 24.6억 | 15.3억 | +9.8억 |
시나리오 2 — 중립 (신축 평당 6,500만원)
광안리 평균 신축가 반영. 현재 남천자이(2023) 평당 5,307만원 + 광안대교 프리미엄 +20% 가정.
평형 유지
| 기존 → 신축 | 신축 분양가 | 감정평가 | 분담금 |
|---|---|---|---|
| 41.52㎡ → 41㎡ | 8.1억 | 5.9억 | +2.7억 |
| 73.92㎡ → 74㎡ | 14.5억 | 8.5억 | +6.5억 |
| 131.27㎡ → 131㎡ | 25.8억 | 15.3억 | +11.0억 |
평형 확대
| 기존 → 신축 | 신축 분양가 | 감정평가 | 분담금 |
|---|---|---|---|
| 41.52㎡ → 84㎡ | 16.5억 | 5.9억 | +11.1억 |
| 73.92㎡ → 115㎡ | 22.6억 | 8.5억 | +14.6억 |
| 131.27㎡ → 148㎡ | 29.1억 | 15.3억 | +14.3억 |
시나리오 3 — 낙관 (신축 평당 7,500만원, 오션뷰 프리미엄)
광안대교 정면 조망 동·층 기준. 시공사 메이저 브랜드 확정 + 자재비 상승 반영.
평형 유지
| 기존 → 신축 | 신축 분양가 | 감정평가 | 분담금 |
|---|---|---|---|
| 41.52㎡ → 41㎡ | 9.3억 | 5.9억 | +3.9억 |
| 73.92㎡ → 74㎡ | 16.8억 | 8.5억 | +8.8억 |
| 131.27㎡ → 131㎡ | 29.8억 | 15.3억 | +15.0억 |
평형 확대
| 기존 → 신축 | 신축 분양가 | 감정평가 | 분담금 |
|---|---|---|---|
| 41.52㎡ → 84㎡ | 19.1억 | 5.9억 | +13.7억 |
| 73.92㎡ → 131㎡ | 29.8억 | 8.5억 | +21.8억 |
| 131.27㎡ → 148㎡ | 33.6억 | 15.3억 | +18.8억 |
시나리오별 총정리 — 한 장으로 보는 분담금 레인지
| 기존 평형 | 보수 (평형 유지) | 중립 (평형 유지) | 낙관 (평형 유지) | 중립 (확대) |
|---|---|---|---|---|
| 41.52㎡ | +1.4억 | +2.7억 | +3.9억 | +11.1억(→84㎡) |
| 73.92㎡ | +4.3억 | +6.5억 | +8.8억 | +14.6억(→115㎡) |
| 131.27㎡ | +6.9억 | +11.0억 | +15.0억 | +14.3억(→148㎡) |
자금 계획 가이드
소형 (41～60㎡) 조합원
- 자기자금 목표: 3～5억
- 이주비 대출 40～60% 활용
- 평형 유지 권장 (확대 시 자금 부담 급증)
- 중개수수료 계산기
중형 (73～95㎡) 조합원
- 자기자금 목표: 5～8억
- 평형 유지가 일반적, 84㎡ 확대는 +6억 부담
- 이주비 대출 + 중도금 대출 조합
대형 (115～148㎡) 조합원
- 자기자금 목표: 10～15억
- 평형 유지만 해도 +7～15억 분담금
- 광안대교 조망 프리미엄 체크 필수
리스크 체크리스트
| 리스크 | 영향 | 대응 |
|---|---|---|
| 공사비 급등 | 분담금 +10～20% 상승 | 시공사 계약 조건 주시 |
| 일정 지연 | 이주비 대출 이자 누적 | 자기자금 비중 확보 |
| 분양가상한제 재도입 | 분담금 ↓ (조합원 유리) | 정부 정책 주시 |
| 감정평가 저평가 | 분담금 ↑ (조합원 불리) | 평가 재심 요청 가능 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 분담금 언제 확정되나요?
Stage 3 후반 ~ Stage 4 초반 (사업시행인가 + 감정평가 + 조합총회 후). 삼익비치는 2026～2027년 중 확정 예상.
Q2. 이주비 대출은 얼마나 받을 수 있나요?
통상 주택가격의 40～60%. 삼익비치 73㎡ 기준 (9.7억) → 약 4～6억 대출 가능 추정.조합별 계약 조건 따라 다름.
Q3. 분담금을 한 번에 내야 하나요?
아닙니다. 통상 계약금·중도금·잔금으로 분할 납부. 중도금 대출 활용 가능.
Q4. 평형을 확대하지 않으면 분담금이 적나요?
네. 평형 유지가 가장 부담 낮은 선택. 다만 재건축 후 신축 가치 상승분도 상대적으로 작음.
Q5. 분담금 못 내면 어떻게 되나요?
조합원 자격 상실 후 입주권 매각 강제. 이 경우 시세보다 낮은 처분 가격 받을 수 있으니 자금 계획 필수.
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참고자료
- 도시 및 주거환경정비법 · 분담금 산정 원칙
- 부산광역시 도시정비 조례 · 조합원 권리·의무
- 카더라 실거래 분석 · 2025년 median 가격
- 유사 사례 · 부산 우동1·좌동·광안자이 재건축 분담금 공개자료
본 시뮬레이션은 추정이며, 실제 분담금은 감정평가·조합총회 확정 금액과 다를 수 있습니다.